Il contratto preliminare di compravendita immobiliare (anche detto, impropriamente, compromesso) è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto un immobile. Il preliminare contiene già in sè gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo. Con il contratto preliminare, in sostanza, non si trasferisce la titolarità di un immobile, ma ci si obbliga a tale trasferimento in un secondo momento (ad es. perché si ha necessità di ottenere l’erogazione di un finanziamento per l’acquisto oppure perchè occorre verificare la conformità catastale e urbanistica dell’immobile, etc.).
Molto spesso, al momento di siglare un contratto preliminare di compravendita immobiliare, la parte promittente acquirente versa alla parte promittente venditrice una somma di denaro avente la funzione di caparra c.d. confirmatoria.
Se il promittente acquirente mantiene fede all’obbligo di stipulare il contratto definitivo di compravendita, allora la caparra versata si tramuta in acconto sul prezzo.
Se invece il promittente acquirente non mantiene fede al suo obbligo di stipula del contratto definitivo, allora il promittente venditore ha diritto a trattenere, a titolo di risarcimento danni, la somma che era stata versata come caparra confirmatoria.
Può anche accadere che sia il promittente venditore a non rispettare l’obbligo di stipula del contratto definitivo: in questo caso il promittente acquirente ha diritto ad esigere il pagamento del doppio della caparra confirmatoria che gli aveva versato.
In alternativa a quanto sopra, e a prescindere che sia stata o meno versata una caparra confirmatoria, una volta firmato un contratto preliminare di compravendita immobiliare, ove una delle due parti si rifiuti di stipulare il successivo contratto definitivo, l’altra parte potrà ottenere una sentenza (costitutiva) che produca gli stessi effetti del contratto preliminare.
Il preliminare di compravendita di immobile deve essere redatto in forma scritta, a pena di nullità.